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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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为义气丈夫擅抵房产 夫妻共有财产故抵押无效?

发布时间:2018-09-17 来源: 北京盈科房产?婚姻律师团队
为义气丈夫擅抵房产 夫妻共有财产故抵押无效?
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  “法官,这房子我们住了几十年啦,他把房子拿去做抵押这件事我完全不知情。”在一起小额借款合同纠纷案审理前夕,浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民二庭法官接到一个来自上海的电话,对方称是该案被告人老张的妻子,此番来电是为表明老张私自提供抵押的房产虽只登记在老张的名下,但实际上是夫妻共有财产,故希望法院判决此次抵押无效。

  事情还要从老张的朋友老万说起。老万是个生意人,经营着两家公司,2017年6月企业经营困难,为资金周转老万向嘉兴某小额贷款公司借款200万元,签订合同约定借款期限为一年。身为好兄弟,老张自然“两肋插刀”,十分义气地将夫妻俩的自住房作为抵押物为老万做了借款担保,还与提供借款的贷款公司签订了《最高额抵押合同》。然而自今年2月开始,老万就没有再按期足额归还利息且下落不明。

  7月,贷款公司将老万和老张一同告上了法庭,请求判令老万归还本金及利息,而贷款公司对老张提供的抵押房产折价或拍卖、变卖款在债权范围内享有优先受偿权。

  “因为是朋友,就帮他做了下担保,没想到会发生这样的事情。”坐在被告席,老张显得十分焦虑,“这套房子虽然是在我名下,但是实际上是我和老婆一起买的,现在也一起住了几十年了。”那么,在这样的情况下,法院会如何判决呢?

  近日,秀洲法院对这起案件审理后认为,根据我国物权法的相关规定,房产等不动产的只有依法登记,其权利才受法律保护,即便房产属于夫妻共同财产,但夫妻一方未在办理房屋产权登记时作为共有人登记,则不产生物权的公示效力,不得对抗善意第三人。

  本案中,若老张的妻子确为房产的共有人,其迟迟不进行登记的行为属于漠视自身权利,而且让人无法分辨她是否真的为房产的共有人。若是第三人基于善意,以合理价格购买房屋或是与老张达成房产抵押合同的,相应买卖合同或抵押合同应属有效,老张妻子只能对内向老张主张权利,而无法对外对抗善意第三人。

  据此,秀洲法院对嘉兴某小额贷款公司主张老万归还本金及利息,及就债权对老张提供的抵押房产在抵押担保范围内享有优先受偿权的请求予以支持。

  夫妻共有房产最好在“房本”明示

  以案释法

  主审法官庭后指出,虽然我国担保法第五十四条规定,“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效”,但是其中的共同共有人应当是指登记于房屋产权证上的共有权人,而不是应当享有共有权或可能享有共有权的人。同时,我国物权法也规定了,夫妻一方未在办理房屋产权登记时作为共有人登记,则不产生物权的公示效力,不得对抗善意第三人。

  据介绍,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,不动产物权的登记具有绝对公信力,因依赖该登记而取得物权的行为应受法律保护。我国物权法和婚姻法均规定了善意取得制度,如物权法规定,受让人受让不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的,由受让人取得不动产的所有权;婚姻法规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回房屋的,人民法院不予支持。

  “房屋买卖尚且如此,举重以明轻,遑论房产抵押,为维护市场交易秩序稳定和交易安全之原则,也应认定房屋抵押合同有效。”法官提醒,现实生活中,许多夫妻或基于习惯,或认为房屋当然为共有,仅登记一方为单独所有人,由此引发与第三人的相关纠纷,要想表明自己作为共有人的身份,应在房产证上添加上自己的名字,方能维护自身合法权益,避免像本案老张家的事件再次发生。

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